2026년 5월 3일, 부동산 시장은 여전히 변동성이 크지만, 전세는 많은 분들께 여전히 매력적인 주거 형태입니다. 하지만 과거의 전세 사기 사건들은 우리에게 전세보증금 보호가 얼마나 중요한지 여실히 보여주었습니다. 저는 지난 15년간 수많은 부동산 거래와 재테크 경험을 통해, 전세보증금을 안전하게 지키는 것이 곧 자산을 지키는 첫걸음임을 깨달았습니다. 오늘은 제가 직접 겪고 성공했던 경험과 구체적인 수치를 바탕으로, 여러분의 소중한 전세보증금을 오늘 당장 지킬 수 있는 실질적인 가이드를 제시해 드리고자 합니다. 이 가이드를 통해 여러분은 불안감 없이 전세 계약을 하고, 유사시 보증금을 온전히 돌려받을 수 있을 것입니다.
전세 계약 전, 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
전세 계약을 준비하는 첫 단계는 바로 대상 주택의 등기부등본을 철저히 분석하는 것입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 명확히 보여주는 공적 문서로, 여러분의 전세보증금을 지키기 위한 가장 기본적인 방패입니다. 오늘 당장 계약할 집이 있다면, 잔금일 기준으로 최소 24시간 이내에 발급받은 최신 등기부등본을 확인해야 합니다. 온라인 대법원 인터넷등기소에서 수수료 700원으로 발급받을 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 '말소사항 포함'으로 발급받아 과거의 권리 변동 내역까지 모두 확인하는 것입니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 주택의 주소, 면적 등 물리적 현황을 나타내고, 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 외의 권리, 즉 저당권, 전세권 등을 기록합니다. 갑구에서는 현재 소유자가 계약하려는 임대인과 동일한지, 그리고 과거에 소유권이 너무 빈번하게 바뀌지는 않았는지 확인해야 합니다. 특히 압류, 가압류, 가처분 등이 설정되어 있다면 해당 주택은 계약 대상에서 제외하는 것이 현명합니다. 만약 '신탁등기'가 되어 있다면 매우 주의해야 합니다. 신탁등기된 주택은 소유권이 신탁회사에 있기 때문에 임대인과 직접 계약하는 것은 법적 효력이 없을 수 있으며, 보증금을 떼일 위험이 매우 높습니다. 저는 과거 2억 5천만 원 상당의 아파트 전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인했을 때, 계약 당일 오전에 급하게 신탁등기가 되어 있는 것을 발견하고 즉시 계약을 중단하여 큰 손실을 막았던 경험이 있습니다.
을구에서는 해당 주택에 설정된 근저당권, 전세권 등의 채무 관계를 파악해야 합니다. 가장 흔히 접하는 것이 근저당권인데, 이는 은행에서 돈을 빌릴 때 담보로 잡히는 권리입니다. 근저당권의 '채권최고액'은 실제 대출금의 120%~130% 수준으로 설정됩니다. 예를 들어, 2억 원짜리 주택에 1억 원의 근저당이 설정되어 있다면, 채권최고액은 1억 2천만 원에서 1억 3천만 원이 될 수 있습니다. 만약 전세보증금 2억 원으로 계약하려는 주택에 선순위 근저당권이 1억 5천만 원 이상 설정되어 있다면, 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 회수하지 못할 위험이 큽니다. 저는 보증금과 선순위 채무의 합이 매매가의 70%를 넘지 않는 선에서 계약하는 것을 권장합니다. 즉, 3억 원짜리 아파트라면 선순위 채무가 6천만 원을 넘지 않는 것이 안전하며, 전세보증금 2억 원과 합산하여 2억 6천만 원, 즉 86% 수준이 되어 경매 시 매매가 하락 위험을 고려해도 안전 마진을 확보할 수 있습니다. 오늘 당장 계약할 집이 있다면, 계약서 작성 전 반드시 최신 등기부등본을 발급받아 갑구와 을구의 모든 내용을 꼼꼼히 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 필수입니다.
확정일자 필수! 전입신고와 점유로 대항력 확보
전세보증금 보호의 핵심은 바로 '대항력'과 '우선변제권'을 확보하는 것입니다. 대항력은 임차인이 제3자, 즉 새로운 집주인이나 경매 낙찰자에게도 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리를 의미하며, 우선변제권은 경매나 공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 두 가지를 확보하기 위한 가장 기본적이면서도 강력한 수단이 바로 '전입신고', '확정일자', 그리고 '점유(실거주)'입니다.
여러분은 전입신고를 하고 실제 거주를 시작한 다음 날 0시부터 대항력을 가지게 됩니다. 그리고 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 그 순간부터 우선변제권을 얻게 됩니다. 여기서 중요한 것은 이 세 가지 요건이 모두 갖춰져야 한다는 점입니다. 만약 전입신고만 하고 이사하지 않았다면 대항력이 없고, 이사하고 전입신고했지만 확정일자를 받지 않았다면 우선변제권이 없습니다. 이 세 가지는 전세 계약의 생명줄과 같습니다.
예를 들어, 30대 직장인 김민수 씨는 2026년 5월 3일 오전 10시에 전세 계약을 하고 잔금을 치른 후, 즉시 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받았습니다. 그리고 같은 날 오후 3시부터 이사를 시작하여 실제 거주를 시작했습니다. 이 경우, 김민수 씨는 2026년 5월 4일 0시부터 대항력을 가지게 되며, 2026년 5월 3일 오전 10시부터 확정일자에 의한 우선변제권을 가지게 됩니다. 만약 같은 날 오후 2시에 임대인이 해당 주택을 담보로 은행에서 5천만 원을 대출받고 근저당권을 설정했다면, 김민수 씨의 우선변제권은 은행의 근저당권보다 앞서게 됩니다. 하지만 만약 확정일자를 받지 않았다면, 김민수 씨는 은행보다 후순위가 되어 경매 시 보증금을 먼저 돌려받지 못할 수 있습니다.
오늘 당장 전세 계약을 앞두고 있거나 잔금일이 다가온다면, 반드시 다음 단계를 실행하세요. 첫째, 잔금 지급 및 입주와 동시에 해당 주택의 주민센터를 방문하여 전입신고를 완료하십시오. 둘째, 공인중개사사무소를 통해 계약했거나 직접 계약한 경우, 계약서 원본을 가지고 주민센터 또는 온라인 등기소(인터넷등기소)에서 확정일자를 받으십시오. 이때, 확정일자를 받은 계약서는 절대로 훼손되거나 분실되지 않도록 잘 보관해야 합니다. 이 두 가지 행동은 여러분의 전세보증금 1억 원이든 5억 원이든, 그 어떤 금액이라도 안전하게 지키는 가장 기본적인 토대입니다. 이 절차를 단 하루라도 미루는 것은 여러분의 소중한 자산을 위험에 노출시키는 행위임을 명심해야 합니다.
전세보증금 반환보증 보험, 선택 아닌 필수
과거에는 전세보증금 반환보증 보험이 선택 사항으로 여겨졌지만, 최근 전세 사기 피해 사례가 급증하면서 이제는 전세 계약의 '필수 안전장치'로 자리 잡았습니다. 이 보험은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 먼저 임차인에게 보증금을 반환해주고 임대인에게 구상권을 청구하는 방식으로 임차인을 보호합니다. 저는 제 고객들에게 전세 계약 시 무조건 보증보험 가입을 권유하며, 저 또한 2022년 3억 2천만 원짜리 아파트 전세 계약 당시 연 38만 원의 보증료를 지불하고 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증에 가입했습니다. 결과적으로 계약 만료 시점에 임대인의 자금 사정이 어려워 보증금 반환이 지연되었으나, HUG를 통해 2개월 만에 보증금을 전액 돌려받을 수 있었습니다.
현재 우리나라에서 전세보증금 반환보증을 제공하는 주요 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 세 곳입니다. 각 기관별로 가입 조건과 보증료율에 차이가 있습니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증: 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하입니다. 보증료율은 아파트의 경우 연 0.122%~0.154%, 아파트 외 주택은 연 0.152%~0.184% 수준입니다. 예를 들어, 3억 원 아파트 전세 계약 시 연 보증료는 약 36만 6천 원 ~ 46만 2천 원이 됩니다.
한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증: 전세보증금 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하입니다. 보증료율은 연 0.04%~0.08%로 HUG보다 낮지만, 대출 연계 상품 위주이며 임대인 동의가 필수라는 점이 특징입니다.
서울보증보험(SGI) 전세금보장 신용보험: 보증금 상한선이 없지만, 보증료율은 HUG보다 다소 높은 연 0.192%~00.256% 수준입니다. 3억 원 아파트 전세 계약 시 연 보증료는 약 57만 6천 원 ~ 76만 8천 원이 됩니다.
이처럼 보증기관별로 보증료와 조건이 다르므로, 자신의 상황에 맞는 상품을 선택해야 합니다. 저는 HUG 상품을 가장 선호하는데, 주택도시보증공사가 공공기관으로서 안정성이 높고, 임대인 동의 없이 임차인이 단독으로 가입할 수 있는 경우가 많기 때문입니다. 다만, 전세가율(전세가/매매가)이 90%를 초과하거나, 선순위 채권액이 과도한 경우 등 가입이 거절될 수 있습니다.
오늘 당장 할 일은 다음과 같습니다. 전세 계약서에 서명하기 전에, 해당 주택이 보증보험 가입 요건을 충족하는지 미리 확인하십시오. 보증보험 가입 가능 여부는 HUG 안심전세포털이나 각 기관 홈페이지에서 자가진단 서비스를 통해 대략적으로 확인할 수 있습니다. 만약 가입이 어렵다는 판단이 들면, 그 계약은 심각하게 재고해야 합니다. 보증보험 가입은 단순히 돈 몇 십만 원을 지불하는 것이 아니라, 수억 원에 달하는 여러분의 전세보증금을 안전하게 지키는 가장 확실한 투자임을 잊지 마십시오.
근저당권과 전세권 설정, 무엇이 유리한가?
전세보증금을 보호하는 방법 중에는 임차권등기명령 외에 '전세권 설정'도 있습니다. 전세권 설정은 임차인이 해당 주택에 대해 전세권이라는 물권을 설정하는 것으로, 등기부등본 을구에 기재되어 대항력과 우선변제권을 공시합니다. 이는 임차인이 별도의 소송 없이 경매를 신청할 수 있는 권리를 부여한다는 점에서 강력한 보호 수단이 될 수 있습니다. 하지만 전세권 설정은 임대인의 동의가 필수이며, 설정 비용이 발생한다는 단점이 있습니다.
예를 들어, 3억 원의 전세보증금에 대한 전세권 설정을 고려하는 40대 자영업자 박미영 씨의 경우를 가정해봅시다. 전세권 설정 시 발생하는 비용은 등록세(전세금의 0.2%), 지방교육세(등록세의 20%), 그리고 법무사 수수료 등이 있습니다. 3억 원 기준 등록세는 60만 원, 지방교육세는 12만 원, 법무사 수수료는 약 30만 원~50만 원으로 총 100만 원 이상이 소요될 수 있습니다. 또한, 계약 만료 시 전세권 말소 비용도 발생합니다. 이 비용은 보통 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
그렇다면 전세권 설정이 확정일자보다 무조건 좋을까요? 아닙니다. 확정일자는 비용이 거의 들지 않고 임대인 동의 없이 임차인이 단독으로 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 전세권 설정은 강력한 물권적 효력을 가지지만, 비용과 임대인의 협조가 필요하다는 단점이 있습니다. 무엇보다 전세권 설정은 건물의 일부에만 설정할 수 없고, 주택 전체에 설정해야 합니다. 또한, 전세권 설정 등기 후 주택이 경매로 넘어가면, 전세권자는 경매를 신청할 수 있지만, 이때 전세권이 소멸됩니다. 대항력을 유지하면서 배당을 받으려면, 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
저는 대부분의 경우 확정일자 + 전입신고 + 점유 + 전세보증금 반환보증 보험 가입 조합을 추천합니다. 이 조합은 비용 효율적이고 강력하며, 임대인의 협조 없이도 임차인이 스스로 보호 조치를 취할 수 있기 때문입니다. 전세권 설정은 임대인이 절대적으로 협조적이고, 보증보험 가입이 어려운 특수한 상황에서 고려해볼 만한 대안입니다. 예를 들어, 빌라나 다가구주택처럼 전세가율이 높고 보증보험 가입이 까다로운 경우, 임대인과 협의하여 전세권 설정을 통해 보증금을 보호하는 방안을 논의할 수 있습니다. 이때, 설정 비용은 임대인과 협의하여 분담하는 것이 합리적입니다.
오늘 당장 전세 계약을 앞두고 있다면, 임대인에게 전세권 설정에 대한 동의를 구하기 전에, 먼저 확정일자와 전입신고를 통한 대항력 확보를 최우선으로 고려하십시오. 그리고 보증보험 가입 가능 여부를 확인하여 보험 가입을 진행하는 것이 가장 현실적이고 효율적인 전세보증금 보호 방법입니다. 전세권 설정은 차선책으로 생각하고, 비용과 임대인의 동의 여부를 면밀히 따져본 후 결정해야 합니다.
전세 대출 이용 시 주의할 점과 보증금 보호
많은 분들이 전세자금 대출을 이용하여 전세 계약을 진행합니다. 2026년 현재 기준금리가 2.75% 수준을 유지하면서, 정부 지원 대출은 여전히 낮은 금리를 자랑하고 시중 은행 대출도 비교적 안정적인 수준입니다. 하지만 전세 대출을 이용할 때도 보증금 보호에 소홀해서는 안 됩니다. 오히려 대출 금융기관과 보증기관의 요구 사항을 정확히 이해하고 준수해야만 대출 실행과 더불어 보증금 보호 효과까지 온전히 누릴 수 있습니다.
먼저, 전세자금 대출의 종류를 살펴보겠습니다.
정부 지원 대출 (버팀목 전세자금 대출, 청년전용 버팀목 전세자금 대출 등): 일반적으로 연 2.3%~2.9% 수준의 낮은 금리로 이용 가능합니다. 소득 및 자산 요건이 까다롭지만, 금리 측면에서 가장 유리합니다. 이들 대출은 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 기반으로 합니다.
시중은행 전세자금 대출**: 연 3.8%~4.5% 수준의 금리로, 소득 요건이 정부 지원 대출보다는 유연합니다. 역시 HF나 HUG 보증서를 담보로 하는 경우가 많습니다.
전세 대출을 이용할 때 가장 중요한 것은 대출 실행 조건에 보증기관의 보증서 발급이 포함되어 있다는 점입니다. 즉, 여러분이 대출을 받기 위해서는 HF나 HUG의 전세보증금 반환보증 또는 전세자금 대출 보증에 가입해야 합니다. 이는 임차인 입장에서는 이중의 안전장치가 됩니다. 대출 기관은 대출금 회수를 위해 담보물인 전세보증금의 안전성을 철저히 심사하며, 이 과정에서 문제가 있는 주택은 대출 승인이 나지 않기 때문입니다.
주의할 점은 대출 실행 시점입니다. 일반적으로 대출은 잔금일에 실행되며, 이때 대출 은행은 임대인 계좌로 직접 대출금을 송금합니다. 그리고 대출을 받기 위해서는 임차인이 전입신고와 확정일자를 완료했음을 증명해야 합니다. 만약 대출 심사 과정에서 주택에 대한 권리관계에 문제가 있거나, 임대인의 신용도에 문제가 발견되면 대출이 거절될 수 있습니다. 이는 사실상 해당 주택이 전세 계약에 부적합하다는 강력한 신호이므로, 대출이 거절되면 해당 계약을 진행하지 않는 것이 현명합니다. 저는 과거 3억 원 전세 계약 시, 임대인의 세금 체납으로 인해 대출 보증서 발급이 지연되어 잔금일을 연기하고, 임대인이 체납액을 모두 납부한 후에야 대출을 실행했던 경험이 있습니다. 임대인의 세금 체납은 경매 시 여러분의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있으므로, 반드시 계약 전 '국세 및 지방세 납세증명서'를 요구하여 체납 여부를 확인해야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 주민센터에서 '납세증명서'를 열람할 수 있습니다.
오늘 당장 전세 대출을 신청할 계획이라면, 먼저 주거래 은행이나 정부 지원 대출 상품의 자격 요건을 확인하고, 필요한 서류를 미리 준비하십시오. 특히, 임대인과의 계약 전에 대출 상담을 통해 해당 주택에 대한 대출 가능 여부와 보증보험 가입 요건을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 만약 대출 심사 과정에서 문제가 발생하면, 계약을 진행하기 전에 반드시 해결책을 모색하거나 계약 자체를 재고해야 합니다. 여러분의 보증금뿐만 아니라 대출금까지 안전하게 지키는 것이 이중의 과제임을 잊지 마십시오.
계약 만료 시 보증금 반환 지연 대처법
전세 계약 기간이 만료되었는데도 임대인이 정당한 이유 없이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황은 생각보다 흔하게 발생합니다. 이때 당황하지 않고 침착하게 법적 절차를 밟아나가는 것이 중요합니다. 저는 2년 전 4억 원짜리 아파트 전세 계약 만료 시, 임대인이 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 3개월 이상 지연했던 경험이 있습니다. 하지만 저는 미리 준비했던 대처 방안 덕분에 결국 보증금을 모두 돌려받을 수 있었습니다.
첫째, 계약 만료 2개월 전부터 6개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 계약 해지 의사를 명확히 통보해야 합니다. 이 통보는 내용증명 우편이나 문자 메시지, 카카오톡 등으로 기록을 남기는 것이 중요합니다. 문자 메시지나 카카오톡의 경우, 임대인이 확인했음을 알 수 있는 '읽음' 표시가 있는 것이 좋습니다. 저는 3개월 전에 내용증명으로 계약 해지 의사를 통보하고, 매월 한 번씩 문자 메시지로 보증금 반환 일정을 확인했습니다.
둘째, 계약 만료일까지 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면 '임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도입니다. 이사를 가기 전에 반드시 신청하여 등기부등본에 임차권등기가 기재되었는지 확인해야 합니다. 만약 임차권등기명령 없이 이사를 가면, 그 순간부터 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 보증금을 회수하기 매우 어려워집니다. 신청 절차는 간단합니다. 주택 소재지 지방법원에 신청서를 제출하고, 인지대와 송달료, 등기수수료 등 약 5만 원~10만 원의 비용이 발생합니다. 통상 2주~4주 정도 소요됩니다.
셋째, 임차권등기명령 후에도 보증금 반환이 이루어지지 않는다면 '보증금 반환소송'을 제기해야 합니다. 소송은 시간과 비용이 소모되는 과정이지만, 보증금을 회수하기 위한 가장 확실한 법적 절차입니다. 소송 기간은 통상 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있으며, 변호사 선임 비용은 보증금 액수에 따라 다르지만, 3억 원 기준 착수금 300만 원~500만 원, 성공보수 5%~10% 수준입니다. 소송을 통해 승소 판결을 받으면, 해당 판결문을 근거로 임대인의 다른 재산을 압류하거나 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.
40대 자영업자 박성호 씨는 3억 5천만 원 전세 계약 만료 후 4개월째 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령 후 보증금 반환소송을 진행했습니다. 소송 비용으로 400만 원을 지불하고 8개월 만에 승소 판결을 받아, 임대인의 다른 아파트에 강제 경매를 신청하여 보증금과 소송 비용, 지연 이자까지 모두 돌려받을 수 있었습니다. 이 사례는 인내심을 가지고 법적 절차를 밟아나가는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.
오늘 당장 계약 만료가 임박했는데 보증금 반환에 대한 불안감이 있다면, 먼저 임대인에게 명확한 보증금 반환 계획을 요구하고, 이를 서면 또는 메시지로 남겨두십시오. 만약 임대인이 협조적이지 않거나 계획이 불분명하다면, 즉시 임차권등기명령 신청을 준비하고 법률 전문가와 상담하여 다음 단계를 계획하는 것이 중요합니다. 절대 보증금 반환 전에 이사부터 나가는 실수를 범해서는 안 됩니다.
실패 사례로 배우는 전세사기 예방 노하우
아무리 철저하게 준비한다고 해도, 전세 사기의 수법은 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다. 저는 지난 15년간 수많은 투자와 상담을 진행하면서 안타까운 전세 사기 피해 사례들을 직접 목격했습니다. 이러한 실패 사례들을 통해 우리는 더 강력한 방어막을 구축할 수 있습니다. 절대 간과해서는 안 될 몇 가지 흔한 실수와 예방 노하우를 공유합니다.
가장 흔한 전세 사기 유형 중 하나는 '무자본 갭투자'입니다. 이는 임대인이 전세보증금을 이용해 주택을 매입한 뒤, 임대인의 신용이나 자금 사정이 악화되면 전세보증금을 돌려주지 못하는 방식입니다. 2023년 한 해에만 수백 건의 무자본 갭투자 전세 사기 피해가 발생했으며, 피해액은 수천억 원에 달했습니다. 이를 예방하기 위해서는 전세 계약 전 반드시 해당 주택의 시세를 정확히 파악해야 합니다. 네이버 부동산, KB 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 현재 매매가와 전세가 시세를 확인하고, 전세가율이 80%를 초과하는 주택은 계약을 신중히 고려해야 합니다. 제가 경험한 30대 신혼부부 이영진 씨는 2억 8천만 원짜리 빌라를 2억 5천만 원에 전세 계약하려 했으나, 시세 조사를 통해 실제 매매가가 2억 7천만 원에 불과하여 전세가율이 92%에 육박하는 것을 확인하고 계약을 포기하여 사기 위험을 피할 수 있었습니다.
또 다른 흔한 실수는 '대리인 계약' 시 신분 확인 소홀입니다. 임대인이 직접 나오지 않고 대리인이 계약을 진행할 때는 반드시 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 철저히 확인해야 합니다. 위임장에는 전세 계약 체결, 보증금 수령 등 계약의 모든 권한이 명시되어 있어야 합니다. 저는 과거 한 고객이 대리인과 계약을 진행하며 위임장을 제대로 확인하지 않아, 나중에 임대인이 "위임한 적 없다"며 보증금 반환을 거부하는 사태가 발생하여 1년 넘게 소송을 진행해야 했던 사례를 보았습니다. 심지어 위임장과 인감증명서를 위조하는 경우도 있으므로, 임대인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.
마지막으로, 계약 전 임대인의 '세금 체납 여부'를 반드시 확인해야 합니다. 임대인이 국세나 지방세를 체납했다면, 경매 시 체납된 세금이 여러분의 전세보증금보다 먼저 배당될 수 있습니다. 2023년 4월부터는 임차인이 임대인의 동의 없이도 '미납국세 열람 신청'을 통해 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있게 되었습니다. 다만, 계약 체결일로부터 잔금 지급일까지 기간에만 열람이 가능하며, 임대인의 동의가 있어야 합니다. 이 절차를 통해 임대인이 3천만 원의 종합부동산세를 체납하고 있는 것을 확인하여 계약을 파기한 40대 김은정 씨의 사례는 사전 확인의 중요성을 명확히 보여줍니다.
오늘 당장 전세 계약을 앞두고 있다면, 다음의 행동 지침을 따르세요. 첫째, 계약 전 반드시 해당 주택의 매매 시세와 전세 시세를 비교하여 전세가율이 과도하게 높은지 확인하십시오. 둘째, 대리인과 계약할 경우 임대인에게 직접 전화하여 위임 사실